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マイホームを購入するとき、ほとんどの方が「住宅ローン」や「固定資産税」は意識しますが、意外と忘れがちなのが 「不動産取得税」 です。
購入からしばらくして突然通知が届くため、「こんな税金あるなんて知らなかった！」と驚く方も多いのです。

この記事では、不動産取得税の仕組みや支払いの流れ、控除や軽減措置で0円になるケースまで、住宅購入前に知っておくべきことをわかりやすく解説します。

不動産取得税とは？

不動産取得税は、土地や建物を取得したときに一度だけかかる都道府県税 です。
対象となるのは、購入・新築・増改築など。
相続の場合はかかりませんが、贈与や売買は課税対象です。

計算方法はシンプルで、次の式で算出されます。

不動産取得税 ＝ 固定資産税評価額 × 税率

• 住宅・住宅用土地：税率 3%
• 住宅以外の建物：税率 4%

※住宅を取得した場合の不動産取得税については、税率の特例措置として2027（令和９）年３月31日まで軽減税率として3％が適用。（本来は4％）

「評価額」とは？どうやって調べる？

ここでいう「評価額」とは、固定資産税評価額 のこと。
市区町村が固定資産税を計算するために決めた金額で、実際の購入価格（売買価格）とは異なります。

• 目安：市場価格のおよそ7割程度
• 調べ方：
  1. 毎年届く「固定資産税の納税通知書」に記載
  2. 市区町村役所で確認
  3. 不動産取得税の通知書にも記載

いつ通知が届き、いつ払う？

購入後すぐに払うわけではありません。
登記情報をもとに都道府県が確認し、取得から半年～1年ほどで「納税通知書」が届きます。

支払い期限は通常、通知から1か月程度。金融機関やコンビニで納付できます。

軽減措置や控除はある？

住宅を購入した人の多くは、控除を使うことで税額が大幅に軽減されます。

新築住宅の場合

建物
課税標準から 1,200万円控除（長期優良住宅の場合は1,300万円）
条件 – 1戸あたりの床面積が50㎡～240㎡

土地（住宅用の土地）
以下のいずれか高い額が不動産取得税の税額から減額されます。
① 45,000円
② 土地評価額 × 1/2 × 土地面積 × 住宅の床面積の2倍（上限200㎡）× 税率（3%）

中古住宅の場合

• 昭和57年以降の建物、または耐震基準を満たす建物なら 1,200万円控除
• 古い建物でも要件次第で控除を受けられる

注意！控除は自動では受けられない

ここが大事なポイントです。

👉 不動産取得税の軽減措置は、申告しないと適用されません。

必要な書類（売買契約書、登記事項証明書、建築確認済証など）をそろえて、都道府県税事務所に申告する必要があります。

もし申告を忘れると、本来ゼロになるはずの人でも税額が請求されてしまいます。

具体的な計算例

ケース① 新築戸建て（建物評価額1,800万円・土地評価額1,200万円・敷地100㎡）

• 建物： (1,800万 – 1,200万) × 3% ＝ 18万円
• 土地：特例による控除額を適用し、課税標準額が300万円になった場合 → 300万 × 3% ＝ 9万円
• 合計：27万円

ケース② 中古マンション（評価額1,200万円・築20年・持分土地評価400万円）

• 建物： (1,200万 – 1,200万) × 3% ＝ 0円
• 土地：特例適用後の課税標準が100万円の場合 → 100万 × 3% ＝ 3万円
• 合計：3万円

不動産取得税が0円になることもある？

条件によっては 不動産取得税が「0円」になることもあります。

• 新築住宅で建物の評価額が1,200万円以下
• 中古住宅でも控除が1,200万円あり、評価額がそれ以下
• 土地の評価額が低い場合

ただし繰り返しになりますが、申告をしなければゼロにはなりません。

まとめ

• 不動産取得税は 購入後に一度だけ課税される都道府県税
• 通知は半年～1年後に届き、期限は約1か月
• 「評価額」とは固定資産税評価額で、売買価格とは別物
• 新築・中古ともに控除を受ければ大幅に減額、場合によっては 0円 も可能
• ただし控除は 自動ではなく申告が必要

マイホーム購入後の資金計画では、不動産取得税も念頭に置きつつ、必ず軽減申告を忘れないようにしましょう。